setGenerator(''); ?>
Rbla. Catalunya 36, ppal.
08007 Barcelona

Tel. (34) 934 882 788
Fax. (34) 934 880 740
Límit als contractes abusius per evitar els desnonaments
Escrit per Bufet Jordi Domingo   
dimecres, 27 de març de 2013 11:46
La desesperació davant la possibilitat de perdre l'habitatge habitual per l'impagament d'un préstec hipotecari pot portar a la signatura de contractes plens de clàusules abusives o negocis simulats per evitar la conseqüència del desnonament.
El Suprem ha acotat d'aquestes pràctiques a través d'una recent sentència, anul · lant una dació en pagament que encobria un negoci jurídic molt diferent.
 
Es tracta d'una fallada dictat el passat u de març, del qual és ponent el magistrat O'Callaghan Muñoz, en què s'analitza un cas en què una persona, per tal d'evitar la subhasta de la finca de la seva propietat i suspendre l'embargament, va dur a terme un negoci jurídic amb una immobiliària que va actuar com prestatària i que li va fer lliurament dels diners suficients per evitar que l'habitatge acabés en mans de l'entitat bancària, però a un interès molt elevat.
 
En concret, el contracte consistir en l'anomenat pacte comisorio, que es basa en donar una quantitat de manera que, si no es torna, el contractant (prestador) fa seva la propietat del bé, en aquest cas l'habitatge. Aquest pacte es va dur a terme, segons el Suprem, mitjançant una simulació contractual. Així, la immobiliària va consignar més de 280.000 euros en concepte de "pagament per tercer" al jutjat en què es tramitava l'execució hipotecària per evitar la subhasta, a canvi del que formalment es va fer anomenar una dació en pagament del deute de la finca a favor de la immobiliària. El contracte incloïa un pacte de retro pel qual el tercer podia recuperar la casa si, en el termini de tres mesos, se li tornava la quantitat consignada més altres 14.000 euros. En cas contrari, la finca passaria a ser propietat de la societat.

Un cas d'usura

A causa de la impossibilitat que la prestatària tornés tota la quantitat prestada, la immobiliària va interposar una demanda en la qual va demanar el lliurament de la possessió immediata de la finca i l'atorgament de l'escriptura de dació en pagament o elevació a públic del contracte privat entre les parts. Com a alternativa, l'empresa tornava a oferir la possibilitat que l'interessat tornés tota la suma prestada més els 14.000 euros
A això es va oposar la demandada, que va demanar que es declarés nul el contracte signat per simular una dació en pagament de deute amb pacte de retro quan en realitat es tractava d'un contracte de préstec amb garantia real.
Aquest negoci no seria apte per transmetre la propietat de l'immoble, al que se suma que, segons la demanda reconvencional presentada per la prestatària, el contracte de préstec havia qualificar com usurari per ser lleoní i aplicar un interès notablement superior al normal del diner enllaç data de la signatura. Per això, es demanava la nul · litat del contracte.
 
Plantejat així el debat, la sentència de l'Audiència Provincial va revocar la decisió del Jutjat i va donar la raó a la prestadora. Davant això, la immobiliària va recórrer davant el Suprem. Ara, l'alt tribunal manté el criteri de l'Audiència Provincial i considera que "en aquest cas s'adverteix que no parlem d'un deute que es paga amb una dació en pagament, sinó que" el que figura com a creditor és en realitat un prestador que li aixeca un embargament, i l'import és l'objecte del préstec amb un interès del 20 per cent anual i amb un termini veritablement exigu (tres mesos), fent seva una finca si no li torna els diners prestats ".
 
La sentència afegeix que aquest préstec usurari, com a negoci simulat, seria vàlid com a tal préstec si reunís els elements per a la seva validesa, però a això s'oposa la Llei de Repressió de la Usura, per diversos motius: no només l'interès del 21,5 per cent-que és remuneratori i que no s'inclou en una clàusula penal ni com interès moratori-, sinó també per les circumstàncies en què la prestatària "veia la subhasta immediata de la finca", així com "la impossibilitat d'obtenir un préstec, acceptant l'interès consignat perquè no podia negar-ho i ni tan sols discutir ".
 
La conclusió és que el negoci jurídic és realment un préstec usurari i conté un pacte comisorio que és "radicalment nul". La conseqüència és la devolució per part de la prestatària de la quantitat consignada, sense interessos.
Via: www.eleconomista.com // Lucía Sicre