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Resolución improcedente de arrendamiento de vivienda por cesión inconsentida
Written by El Derecho   
Friday, 05 February 2010 00:00
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Civil

STS, Sala 1a, 16 octubre 2009, Rec. 203/2005, EDJ 2009/275995

Ponente: Seijas Quintana, D. José Antonio

Doctrina jurisprudencial

Acuerda el TS estimar el recurso de casación en interés de ley interpuesto por la arrendataria demandada, contra la sentencia que, revocando la de instancia, estimó la demanda en la que se instaba la resolución del contrato de arrendamiento de vivienda, por considerar que se había producido una cesión inconsentida de la misma.

Señala el Tribunal que en el caso de autos se trata de decidir sobre la controversia consistente en fijar como doctrina si es o no necesario para estimar la citada causa resolutoria que se produzca la ocupación y posesión del bien arrendado, esto es una ocupación material o física de la finca arrendada. Dispone la Sala que procede declarar como doctrina jurisprudencial la de que no se considera como causa resolutoria del contrato de arrendamiento por cesión de una vivienda la mera designación en la vivienda de un domicilio social, sin ocupación o aprovechamiento real.

"La cesión, se dice, es independiente de la ocupación material del inmueble, de tal forma que basta con la domiciliación de una persona jurídica distinta de la arrendataria en el inmueble arrendado, sin necesidad de uso efectivo u ocupación de la vivienda, para apreciar la causa de resolución por cuanto se trata de una figura que se caracteriza por el goce o uso del objeto arrendado en cualquiera de las formas que sea susceptible. El hecho, por tanto, de establecer una sociedad en la escritura constitutiva su domicilio social en el local arrendado, con su correspondiente inscripción en el Registro Mercantil, se considera suficiente para entender que ello supone, ineludiblemente, la utilización en su propio beneficio del local en cuestión, con independencia de su efectiva y material ocupación por parte de la persona jurídica, por cuanto el domicilio afecta a las condiciones de ejercicio de los derechos y el domicilio de la persona jurídica es el social.

La postura contraría, parte de la consideración de que resulta necesaria la ocupación efectiva de la vivienda por un tercero para apreciar una cesión no consentida por lo que de no existir aquella, no procede la resolución del contrato: sentencias de 7 de enero de 1954; 10 y 19 de febrero, 7 de abril, 10 de junio de 1958; 17 de febrero y 7 de octubre de 1958; 18 de abril y 15 de octubre de 1960; 13 de enero de 1962; 26 de febrero, 7 de abril y 23 de junio de 1965; 17 de mayo y 5 de julio de 1967; 30 de abril, 2 y 19 de junio, 10, 24 y 29 de noviembre de 1969; 14 de marzo de 1970; 4 y 12 de noviembre de 1971; 29 de febrero de 1972 y 13 de enero y 14 de junio de 1974; 6 de abril y 8 de mayo de 1987; 16 de marzo y 20 de mayo de 1988; 5 de abril de 1989; 10 y 20 de diciembre de 1993; 2 de junio de 1994; 1 de julio de 1996; 20 de enero y 30 de noviembre de 1997.

Se dice, y se reitera en las numerosas resoluciones que se citan, lo siguiente: a) lo que determina la resolución del arrendamiento es la sustitución real y efectiva del locatorio por un tercero, en el goce y uso de la arrendada; b) no basta con que una sociedad señale un domicilio en su escritura constitucional y esta se inscriba en el Registro Mercantil para dar lugar a la resolución del contrato, porque lo que determina tal resolución es la sustitución real y efectiva del locatario por un tercero en el goce o uso de la casa arrendada, cualquiera que sea la forma contractual de la sustitución, y por ello cuando se demuestre que una sociedad no se ha establecido materialmente en el local arrendado, ni ejercido ninguna de sus actividades dentro de él tal resolución no es posible y c) el hecho de que en la escritura fundacional se designe como domicilio social el del inmueble litigioso no es suficiente para resolver el contrato de arrendamiento, siendo preciso e inexcusable que la susodicha entidad se hubiera establecido materialmente en aquel por lo que solo se ha entendido que ha existido cesión o traspaso inconsentido cuando la domiciliación no era meramente formal sino que de hecho el inmueble constituía realmente el domicilio de la compañía y en el local radicaba la sede donde se realizaba la vida jurídica de la compañía."